Vender una propiedad en CABA: qué impuestos se eliminaron y qué gastos sobreviven a la operación

La firma de un boleto de compraventa en la Ciudad de Buenos Aires involucra, además del precio convenido, una serie de erogaciones que suelen pasar inadvertidas para quienes incursionan por primera vez en el mercado inmobiliario. La reciente eliminación de dos tributos que gravaban al vendedor occasional modificó parte de ese esquema, aunque no lo vació: comisiones, honorarios del escribano, Impuesto de Sellos y eventuales costos asociados al crédito hipotecario continúan integrando el presupuesto final de la operación.

Vamos a los números. Cuando intermedia una inmobiliaria, la retribución más habitual se ubica en una franja del 3% al 4% del valor de la operación, con variaciones según lo pactado entre las partes. A ese porcentaje se suman los honorarios del escribano, cuya intervención resulta indispensable para otorgar la escritura traslativa de dominio. A su vez, el comprador debe contemplar el Impuesto de Sellos, cuya alícuota general en la Ciudad de Buenos Aires alcanza el 3,5%, de acuerdo con la explicación brindada por Tapiola, CEO de la desarrolladora Spazios.

Beneficios y excepciones en Sellos

Tapiola señaló que en CABA existe una exención de Sellos para la primera vivienda o vivienda única hasta un valor que situó en aproximadamente $220.000.000. Cuando el precio supera ese umbral, el tributo se aplica únicamente sobre el excedente. En territorio bonaerense, en cambio, la alícuota ronda el 2% y, según la explicación del desarrollador, el pago suele repartirse entre comprador y vendedor. La ubicación y el monto de la propiedad terminan de configurar el cuadro de gastos.

El escenario se modifica cuando la compra se financia con un crédito hipotecario. En ese caso, al presupuesto se incorporan la tasación del inmueble, los seguros obligatorios —entre ellos el de incendio y el de vida del deudor— y los cargos administrativos que perciben las entidades bancarias. Cada banco, no obstante, aplica porcentajes y criterios propios, por lo que la recomendación es solicitar un detalle escrito antes de firmar.

Qué tributos dejó de pagar el vendedor

La novedad central es la reducción de la carga fiscal para quien vende de manera ocasional. Hasta mediados de 2024, las propiedades adquiridas antes del 1 de enero de 2018 estaban alcanzadas por el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI), que representaba el 1,5% del precio de venta. En una operación de US$100.000, ese tributo equivalía a US$1.500. Su eliminación liberó de ese costo a una parte significativa del parque inmobiliario porteño.

Para los inmuebles comprados desde 2018, la carga venía dada por el impuesto cedular, del 15% sobre la ganancia calculada con el valor de compra actualizado. La exención vigente alcanza a las ventas ocasionales de personas físicas, incluso cuando se trate de una segunda propiedad destinada a inversión, según la explicación de Tapiola. El beneficio tiene un límite preciso: las ganancias obtenidas por una actividad inmobiliaria habitual o empresarial continúan dentro del régimen general del Impuesto a las Ganancias, tal como ocurre con una desarrolladora que construye y vende como parte de su giro comercial.

“En CABA la alícuota general de Sellos es del 3,5%, con una exención para primera vivienda o vivienda única hasta un valor que ronda los $220.000.000; cuando se supera ese tope, el tributo se aplica solo sobre el excedente.”Tapiola, CEO de la desarrolladora Spazios

Comparado con el mismo mes del año anterior, el cuadro muestra un cambio de tendencia: la quita del ITI y del impuesto cedular elimina dos componentes que en 2023 encarecían la venta occasional y, en muchos casos, desalentaban la oferta. La contracara es que Sellos, comisiones y honorarios permanecen intactos, por lo que el ahorro real depende del peso que esos tributos tenían en cada operación. Para evaluar el impacto concreto, conviene multiplicar el valor de venta por la alícuota del ITI (1,5%) y comparar ese resultado con la ganancia imponible que hubiera alcanzado el impuesto cedular (fuente: régimen tributario nacional vigente al momento de la operación).

Qué mirar el mes que viene

El dato que hay que mirar el mes que viene es la evolución del valor de las propiedades en CABA y su cruce con el tope de exención de Sellos, hoy cercano a los $220.000.000 (fuente: explicación de Tapiola). Si los precios nominales continúan su sendero alcista, un número creciente de operaciones quedará fuera del beneficio, lo que redefinirá el cálculo de costos para compradores y vendedores. Paralelamente, será clave seguir el tratamiento tributario de la actividad inmobiliaria habitual, porque cualquier modificación del régimen general de Ganancias puede volver a alterar los márgenes del sector.