Créditos hipotecarios UVA: con la nueva regla del 25%, qué ingreso familiar se necesita para calificar

El nuevo esquema de créditos hipotecarios UVA introduce una variable que ordena todo lo demás: la cuota mensual no podrá superar el 25% del ingreso neto del grupo familiar. Esa relación es fija y funciona como condición ineludible para acceder al financiamiento, según surge de los parámetros oficiales difundidos junto con el lanzamiento del programa.

Vamos a los números. La simulación que difundió el Gobierno toma como referencia un crédito de USD 80.000, a 25 años de plazo y con una tasa de UVA + 7%. Bajo esas condiciones, la cuota inicial se ubica en $865.098 (Fuente: simulación oficial del programa). Para que esa cuota represente exactamente un cuarto del ingreso, el grupo familiar debe percibir, como mínimo, un neto mensual de $3.460.391 (Fuente: simulación oficial del programa). En otras palabras, una pareja en la que cada integrante cobre alrededor de $1,7 millones de bolsillo podría calificar.

Cómo se compone el préstamo y qué le queda afuera

El ejemplo oficial parte de una propiedad valuada en USD 106.667. El crédito financia hasta el 75% de ese valor, es decir, unos $120.920.000 o el equivalente a USD 80.000 al tipo de cambio oficial (Fuente: simulación oficial del programa). El 25% restante debe aportarlo el comprador con recursos propios y queda afuera de la simulación, junto con los gastos adicionales propios de una escritura.

Comparado con el mismo mes del año anterior, cuando los créditos UVA permanecían prácticamente sin oferta por la falta de fondeo, el cambio de escenario es significativo. El programa reabre la puerta a un instrumento que estuvo congelado durante 2024, aunque con condiciones salariales que lo dejan lejos del alcance de la mayoría de los hogares argentinos.

Los parámetros que deben respetar los bancos

• Tasa máxima permitida: UVA + 7,50%.
• Plazo mínimo de devolución: 15 años.
• Monto máximo por crédito: 150.000 UVA.
• Destino: compra, construcción, ampliación o refacción de primera vivienda para personas físicas.
• Relación cuota-ingreso: la cuota no puede superar el 25% del ingreso neto del grupo familiar.

El fondeo detrás del esquema merece una explicación. Los recursos provienen del Fondo de Garantía de Sustentabilidad de la ANSES, que los coloca en plazos fijos licitados entre entidades financieras (Fuente: parámetros oficiales del programa). Cada licitación suma $200.000 millones, con un tope del 20% por banco, a tasas mínimas de UVA + 2,50% a un año y de UVA + 4,50% a cinco años (Fuente: parámetros oficiales del programa). En total, el programa moviliza alrededor de $2 billones. Una vez adjudicados los depósitos, las entidades tienen 90 días corridos para transformar ese fondeo en créditos hipotecarios efectivamente otorgados.

Hay un dato que hay que mirar el mes que viene: la evolución real de la cuota. Como el capital está ajustado por UVA, los $865.098 de hoy no son los mismos de diciembre ni los de marzo. Cualquier aceleración inflacionaria se trasladará en forma directa al flujo mensual que deberá pagar el hogar, y eso redefine, mes a mes, quién califica y quién queda afuera del 25%.