Alquileres en la Ciudad: en agosto volvieron a ganarle a la inflación mensual, pero el acumulado del año sigue en rojo

El mercado de alquileres de la Ciudad de Buenos Aires mostró en agosto su menor incremento mensual del año, con una suba del 1,5% en los contratos vigentes, y quedó nuevamente por debajo del índice general de precios estimado para el mismo período, según el relevamiento elaborado por el portal inmobiliario Zonaprop. La fotografia contrasta con la dinámica observada en los últimos doce meses: en términos interanual, los alquileres acumulan un alza del 29,9%, impulsada por los ajustes derivados de la indexación de los contratos vigentes hasta julio de 2025, previos a la desregulación dispuesta por el nuevo marco legal.

Acumulado anual: la inflación le saca dos puntos y medio a los alquileres

Si se analiza el comportamiento de los precios desde enero, la comparación con la inflación deja un saldo desfavorable para quienes alquilan. En lo que va de 2026, los contratos de alquiler registran un incremento acumulado del 19,2%, frente a una inflación general estimada en 21,5% para el mismo período, lo que arroja una pérdida real de 2,3 puntos porcentuales. Es decir, aun cuando el índice mensual se mueve por debajo de la variación de precios del mes, la inercia acumulada mantiene a los inquilinos por detrás de la dinámica inflacionaria.

Vamos a los números de la oferta. Un monoambiente se ofrece en promedio a $771.871 mensuales, un departamento de dos ambientes alcanza los $886.527 y una unidad de tres ambientes llega a $1.196.413, de acuerdo con la misma fuente. Estos valores constituyen el nuevo umbral de referencia para quienes renuevan o buscan contrato en la Ciudad.

Barrios: los más caros y los más baratos, según el relevamiento

• Puerto Madero se mantiene como la zona más cara, con un alquiler medio de $1.252.366 por mes.
• Núñez ($995.838) y Palermo ($990.748) completan el podio de los barrios con valores más elevados.
• Lugano ofrece el precio más bajo: $654.776 mensuales.
• Nueva Pompeya ($700.324) y Parque Avellaneda ($720.780) figuran entre las opciones más accesibles.

Variación interanual: la suba más fuerte se dio en el centro-oeste porteño

Cuando se observa la dinámica por barrio, la foto cambia de manera considerable. En los últimos doce meses, los mayores incrementos se concentraron en Villa Luro (38%), Parque Patricios (36,3%) y Parque Chacabuco (35,5%), tres barrios del centro-oeste de la Ciudad donde la oferta se expandió con mayor fuerza tras la desregulación. En el extremo opuesto, Puerto Madero (4,2%), Nueva Pompeya (3,6%) y Villa Riachuelo (3%) fueron los barrios que menos subieron en el último año, en parte por la saturación de oferta en el segmento más alto del mercado.

El análisis de Zonaprop también arroja señales relevantes para la oferta. En agosto, la cantidad de departamentos publicados para alquiler tradicional creció 0,6%, y el volumen disponible es 3,4 veces superior al mínimo histórico registrado en febrero de 2023, antes del DNU que limitó la indexación de los contratos. El punto de quiebre fue enero de 2024, cuando la oferta subió 62% en un solo mes, tras la sanción del nuevo marco normativo. Desde entonces, el stock de propiedades en alquiler no dejó de crecer.

Rentabilidad y compraventa: señales mixtas para quien busca invertir

Para los propietarios que evalúan la conveniencia de poner un inmueble en alquiler, la rentabilidad promedio de la Ciudad se ubica en 5,70% anual. A ese ritmo, recuperar el valor de compra de un departamento demandará 17,6 años de alquiler sin vacancia ni gastos, un plazo 9,2% más corto que un año atrás. La dispersión, no obstante, es marcada: Lugano lidera el rendimiento con 9,8% anual, mientras que Puerto Madero rinde apenas 3,2%, reflejo del descalce entre precios de compra elevados y valores de locación contenidos.

En el segmento de compraventa, el Colegio de Escribanos de la Ciudad registró 6.051 escrituras firmadas en julio, un 9% más que en el mismo mes del año anterior, en línea con la recuperación gradual del mercado. Sin embargo, solo el 16% de esas operaciones se realizó con financiamiento hipotecario, cinco puntos porcentuales por debajo del nivel registrado en junio de 2025 (Colegio de Escribanos de la Ciudad). La retracción del crédito se consolida así como un factor estructural que limita la reactivación sostenida del sector.

El dato que hay que mirar el mes que viene es el comportamiento del índice de inflación de agosto, dado a conocer por el INDEC en las próximas semanas. Si la dinámica de precios generales se desacelera al rango del 1,5% mensual, los alquileres podrían volver a empatarle al índice; si la inflación repunta, la brecha real a favor de los inquilinos se ampliará y seguirá moderando el ajuste de los contratos en renovación.